Expliqué : Pourquoi le Gujarat autorise les bâtiments de 100 mètres de haut dans cinq villes

La limite était de 45 m en 2001 (séisme de Kutch), puis portée à 70 m (22-23 étages) en 2017. La nouvelle politique permet aux constructeurs d'aller aussi haut qu'ils le souhaitent.

La nouvelle politique permet aux constructeurs d'aller aussi haut qu'ils le souhaitent, à condition qu'une route d'au moins 30 m de large jouxte la parcelle et qu'ils aient un certificat de non-objection aéroportuaire. (Express Photo/Fichier)

Le gouvernement du Gujarat a lancé des plans autoriser des bâtiments de 100 mètres de haut ou plus dans cinq villes : Ahmedabad, Gandhinagar, Surat, Rajkot et Vadodara. Cette semaine, le Département du développement urbain et du logement urbain a publié une notification incorporant un nouveau chapitre dans le Règlement général sur le contrôle du développement global (CGDCR)-2017 et a invité le public à formuler des suggestions et des objections dans un délai de 60 jours.

Quelles sont les raisons du déménagement ?

Le gouvernement n'a pas l'intention de changer toute la ligne d'horizon de ces villes. L'objectif principal est d'attirer des bâtiments emblématiques dans ces villes. Nous n'incitons en aucun cas les développeurs. Cependant, nous sommes sûrs que cette décision contribuera à attirer des IDE dans l'immobilier, a déclaré Prakash Datta, secrétaire adjoint et agent en service spécial dans le département.

Jaxay Shah, président de la Confédération des associations de promoteurs immobiliers de l'Inde, pense également que cette décision en suspens depuis huit ans attirera les IDE.

Une autre raison invoquée par les responsables est que les terrains urbains se raréfient et que le développement horizontal des villes a besoin de plus de terrains, qui deviennent chers de jour en jour.

Quelle est la restriction de hauteur actuelle?

La limite était de 45 m en 2001 (séisme de Kutch) puis relevée à 70 m (22-23 étages) en 2017. La nouvelle politique permet aux constructeurs d'aller aussi haut qu'ils le souhaitent, à condition qu'une route d'au moins 30 m de large jouxte la parcelle et ils ont un certificat de non-objection d'aéroport.

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Si un constructeur dispose d'un terrain de 2 500 m². parcelle, la hauteur maximale peut être de 150 m. Si le terrain fait 3 500 m², il peut construire à n'importe quelle hauteur. Les gratte-ciel peuvent apparaître dans des zones qui ont un FSI (Floor Space Index) supérieur à 1,2. Les modifications permettent un FSI total jusqu'à 5,4, mais le FSI supplémentaire supérieur à 1,2 sera facturé à 50 % de la valeur jantri (taux à l'état brut) des terres non agricoles.

Le ministre en chef du Gujarat, Vijay Rupani, a déclaré que son gouvernement donnerait des autorisations spéciales pour la construction de gratte-ciel emblématiques dans les quatre grandes villes du Gujarat. (Photo d'archive)

Le déménagement va-t-il faire baisser le prix du logement ?

Alors que le gouvernement a déclaré que les immeubles de grande hauteur contribueraient à réduire le coût du logement, les constructeurs affirment que la construction sera plus coûteuse. Les gratte-ciel sont généralement destinés aux résidences luxueuses et aux structures commerciales. Même les coûts d'entretien sont élevés, a déclaré Shah, qui dirige également l'entreprise de construction Savvy Infrastructure Pvt Ltd, basée à Ahmedabad.

L'ingénieur en structure basé à Ahmedabad, Vatsal Patel, a déclaré que les principaux coûts de construction d'un grand bâtiment sont les fondations et la main-d'œuvre. Plus les étages sont hauts, plus le coût est élevé. Par exemple, à mesure que la structure s'élève, les fenêtres auront besoin d'un verre de plus en plus épais. Encore une fois, les coûts de main-d'œuvre augmentent de 5 à 7 % après chaque cinquième ou sixième étage.

La demande du marché est cruciale. Dans la plupart des villes, où les tarifs fonciers sont très élevés, les gratte-ciel sont en demande. D'autres facteurs tels que les vues panoramiques et la pollution jouent un rôle, a déclaré Patel.

Comment les préoccupations liées aux tremblements de terre sont-elles traitées?

Ahmedabad et Gandhinagar ne sont pas loin de la faille de Cambay, et les bâtiments de Kutch sismiquement actifs ne sont pas autorisés à plus d'un étage. Le CGDCR exige que les immeubles de grande hauteur proposés doivent suivre le Code national du bâtiment qui établit les lignes directrices de conception pour la construction dans les zones sismiques actives. Un comité technique spécial sera formé avec des experts en génie des structures et en mécanique des sols qui examineront chaque proposition de projet.

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Que doit faire un constructeur ?

Les gratte-ciel nécessiteront une diligence raisonnable extraordinaire en ce qui concerne la sécurité structurelle, les services d'incendie et les évaluations de tiers. Ainsi, les autorisations prendront plus de temps que les projets ou les bâtiments conventionnels, a déclaré Shah. Cependant, des responsables gouvernementaux ont déclaré que le nombre d'autorisations resterait le même.

Que faut-il pour construire un grand bâtiment ?

Le Bureau of Indian Standards a des clauses spéciales pour les structures de grande hauteur, y compris des détails tels que la charge du vent et la résistance aux tremblements de terre. Les exigences relatives aux fondations et à la structure sont également cruciales. Les grandes structures doivent prendre en compte la charge horizontale - comment elle se comportera en cas de tremblement de terre et de vent - et la charge statique, qui correspond au poids et à la charge d'occupation du bâtiment.

Fondation: Les fondations peuvent aller entre 30 pi et 300 pi de profondeur selon les conditions du sol. Un consultant en géotechnique est toujours appelé pour conseiller le type de fondation qui convient au type de sol. Une fois que l'ingénieur en structure aura les données sur la charge du bâtiment, le consultant suggérera le type de fondation, a déclaré Patel.

Structure: Une fois les essais en soufflerie validés, la charpente est décidée. Pour lutter contre la charge du vent, le bâtiment est rendu verticalement solide à travers des murs à pic. Ces murs en béton de ciment armé s'étendent de la fondation jusqu'à assurer la tenue du bâtiment même à 250 mètres. De nombreux immeubles de grande hauteur dans des villes comme Hyderabad et Bangalore ont désormais de l'acier plutôt que du béton dans leur superstructure, ce qui accélère la construction.

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