Model Tenancy Act : quels changements pour les propriétaires et les locataires
En l'absence d'une loi type, il existe des accords informels avec des clauses arbitraires et souvent des litiges résultant de différends. Qu'est-ce que le MTA et comment change-t-il cela ?
Après l'entrée en vigueur de la présente loi, nul ne peut louer ou prendre en location un local, sauf par accord écrit. (Photo d'archive) Après avoir publié le projet en 2019, le Cabinet de l'Union a approuvé mercredi le Model Tenancy Act (MTA) pour rationaliser le processus de location de biens immobiliers en Inde et aider l'économie de la location dans le secteur immobilier.
Pourquoi cette loi
Selon le recensement de 2011, plus de 1 crore de maisons étaient vacantes dans les zones urbaines. Les lois existantes sur le contrôle des loyers limitent la croissance des logements locatifs et découragent les propriétaires de louer leurs maisons vacantes par crainte de reprise. L'une des mesures potentielles pour débloquer la maison vacante consiste à apporter transparence et responsabilité dans le système existant de location de locaux et à équilibrer les intérêts du propriétaire et du locataire de manière judicieuse, indique la nouvelle loi, pilotée par le ministère. du logement et des affaires urbaines.
Les États peuvent adopter la loi telle qu'elle est avec une nouvelle législation, puisqu'il s'agit d'un sujet d'État, ou ils peuvent modifier leurs lois sur les loyers existantes pour tenir compte du nouveau MTA. Les États et les territoires de l'Union ont des protocoles d'accord avec le Centre sous le Pradhan Mantri Awas Yojana-Urban qui contient cette disposition.
Le gouvernement affirme que la loi vise à formaliser le marché parallèle du logement locatif, à débloquer les propriétés vacantes, à augmenter les rendements locatifs, à faciliter/supprimer les pratiques d'exploitation, à réduire les obstacles procéduraux à l'enregistrement et à accroître la transparence et la discipline.
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Comment il a été conçu
En 2015, avant le lancement de la mission Logement pour tous d'ici 2022 (Pradhan Mantri Awas Yojana-Urban), il a été décidé que 20 % des deux crores de maisons à créer seraient exclusivement à louer. La décision était basée sur un rapport de 2013 d'un groupe de travail sur le logement locatif, qui soutenait que le logement locatif abordable résolvait les problèmes de la croissance défavorisée et inclusive, d'une manière encore plus directe que le logement en propriété abordable. Le comité de financement des dépenses a autorisé une dépense de Rs 6 000 crore pour une composante locative dans PMAY-U; le Centre en supporterait 75 %, le reste étant pris en charge par les États, les collectivités locales urbaines, ou par le biais d'ONG ou d'activités de RSE du secteur privé.
Où cela s'applique
Après l'entrée en vigueur de la présente loi, nul ne peut louer ou prendre en location un local que par un accord écrit. L'abrogation des lois locales sur le contrôle des loyers a été une question politiquement sensible dans les villes où les marchés des loyers sont élevés, comme en particulier le sud de Mumbai, où les anciennes propriétés situées dans des emplacements privilégiés sont occupées depuis des décennies par des locataires à un loyer négligeable. Le Model Act est en préparation depuis 2015, mais a été retardé sur ce point.
La nouvelle loi sera applicable prospectivement et n'affectera pas les locations existantes.
La loi vise à couvrir les zones urbaines ainsi que les zones rurales.
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Quoi de neuf
Les États mettront en place un mécanisme de règlement des griefs comprenant l'Autorité des loyers, la Cour des loyers et le Tribunal des loyers afin de permettre une résolution rapide des litiges. L'élimination d'une plainte/appel par le tribunal des loyers et le tribunal des loyers sera obligatoire dans les 60 jours.
Il n'y a pas de plafond monétaire. À l'heure actuelle, dans de nombreuses propriétés anciennes louées en vertu de lois archaïques sur le contrôle des loyers, de tels plafonds ont laissé les propriétaires bloqués avec des montants de loyer obsolètes.
Une plate-forme numérique sera mise en place dans la langue vernaculaire locale ou dans la langue de l'État/du territoire de l'Union pour la soumission du contrat de location et d'autres documents. Rent Authority gardera un œil sur ces accords.
Les accords verbaux seront exclus, car le MTA exige un accord écrit pour toutes les nouvelles locations qui doit être soumis à l'autorité des loyers. Le locataire continuera à payer le loyer même pendant la durée d'un litige avec un propriétaire.
La sous-location des locaux ne peut se faire qu'avec l'accord préalable du propriétaire, et aucun changement structurel ne peut être effectué par le locataire sans l'accord écrit du propriétaire.
Pratiques inscrites dans la Loi
Le dépôt de garantie à payer par le locataire ne doit pas dépasser deux mois de loyer pour un bien résidentiel (six mois de loyer en cas de bien non résidentiel), et doit être au minimum d'un mois de loyer pour un bien non résidentiel.
La loi énumère les types de réparations dont chaque partie serait responsable, à condition que l'argent pour les réparations puisse être déduit du dépôt de garantie ou du loyer, selon le cas, si une partie refuse d'effectuer sa part des travaux. Aucune expulsion arbitraire d'un locataire ne peut être effectuée pendant la durée de la période de location, sauf conformément aux dispositions de la Loi.
Le tribunal des loyers peut autoriser la reprise de possession par le propriétaire si le locataire abuse des lieux, après avoir reçu un avis du propriétaire foncier. L'utilisation abusive des locaux, tels que définis, comprend les nuisances publiques, les dommages ou son utilisation à des fins immorales ou illégales. Si le locataire refuse de quitter le logement, le propriétaire peut réclamer le double du loyer mensuel pendant deux mois, et quatre fois le loyer mensuel par la suite.
En cas d'événement de force majeure, le bailleur autorise le locataire à rester en possession jusqu'à un délai d'un mois à compter de la date de cessation de cet événement catastrophique, aux conditions du bail en vigueur.
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